导语

10月20日,印力首单CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)“中金-印力深国投广场信托受益权资产支持专项计划”发起设立,项目发行规模37.9亿元,标的物为深圳深国投广场,将在深交所挂牌交易。实际上,自去年内地首单CMBS放行以来,已有多家房企发行了CMBS,这其中包括保利、金茂等。随着这类类Reits(房地产信托投资基金)产品的兴起,真正的Reits何时能在内地正式落地也是市场关注的焦点。

CMBS和Reits的不同

根据多家金融研究机构的表述,CMBS依靠抵押物未来产生的净现金流提供偿付本息支持,是商业银行发放商业物业抵押贷款转向资本市场直接融资的成果。

“Reits以股权型为主,而CMBS是一种纯债权类投资工具;CMBS以物业为抵押,并不持有物业,因此CMBS原始权益人偿还贷款后保留所有权。这是它们最大的不同。”中国工商银行投资银行部分析师崔德永在接受记者采访时指出。

这或是CMBS得以在内地实现的原因之一。“CMBS从某种程度上而言是一种融资工具,和银行贷款并没有太大区别。由于原始权益人不出让物业所有权,因而运作起来相对简单。”光大信托研究员袁吉伟向记者表示。

另外,投资者层面的因素也不可忽略。多名从业人士向记者表示,CMBS的投资者多为机构,相关政策法规也较为成熟,这也是它能够在目前环境下运作的原因。

瀚德金融创新研究院院长、清华鑫苑房地产金融创新研究中心副主任郭杰群指出,“国内银行已经发行了多种对公信贷产品,法律环境和税收环境相对来说比较成熟,因而CMBS是更加可行的方式。”

实际上,自去年8月放行CMBS以来,已有多家房企通过这一方式进行融资。据不完全统计,目前已经发行的CMBS总规模超过200亿,包括“高和招商-金茂凯晨专项资产管理计划”、“中信保利地产商业一号资产支持专项计划”等。